火狐电竞火狐电竞火狐电竞火狐电竞快速拿地快速推出，拿妖艳产品，开低价，横扫市场之后，挥一挥衣袖走人，惹得一众竞争对手骂骂咧咧：不讲武德。水木芳华血洗朱村，领秀海卷死汽车城，都是这套打法
近期，保利7月拿下的永和隧道口项目-保利锦上，也要走“极致户型+平价”的路子，周边一二手现在已经瑟瑟发抖了，我们的群关于这个盘的讨论，日均千余条信息...
不讲武德的保利，今年有3个项目入市，今天我们要讨论的主角是保利西塱地块项目——保利和悦滨江。
西部的成交量一直不错，包括笑傲西部的金域曦府，成熟的广钢，保利为啥在西部拿地，也是看中了这部分的改善需求。
第一：也是7月才拿的地（西塱AF022050地块），楼面价2.2万/㎡，国庆曝光了案名，展厅已经开放，预计11月开售楼部，速度很快。
第二：产品、户型和水木芳华、领秀海几乎如出一辙，主打刚需，73㎡三房、83㎡三房、105㎡四房，全两卫设计。
第三：价格呢，目前没有明确输出，但是传闻4字头（也可能低于4字头），销售放出的风声：保利首开一般都会有惊喜。
种种迹象，传导给市场的感觉就是：保利卷王要血洗广钢啦、广钢业主瑟瑟发抖。
其实呢，在我看来，保利和悦滨江有可能卷，但是对广钢伤力不大，这波可以稳住。只是周边的二手老破小，要先哭一会。
一方面，保利和悦滨江虽然蹭了广钢的热度，但广钢现在主打改善，和刚需的和悦滨江错开客群，不会正面刚；
另一方面，和悦滨江处的位置，与广钢还是有差别的，它能卷的，要么是和它同定位的天瀛、广钢花城，要么是荔湾那些产品已经过时、又没学位加持的二手。
保利和悦滨江，在广钢的西侧，最近地铁站是四线、广佛线）的西塱地铁站，交通优势很明显。
但拉印象分的是，从地铁口到项目一带，会经过多个专业市场，西塱市场、华南渔具市场、江楠荔塱市场、留香综合交易市场，都是比较基础的消费能级。
不禁想问个问题：假设300万预算，你是选择买市中心城市界面破旧、道路拥堵、人来人往的新房，还是去远郊买都是新商场、新道路、新地铁，但是人少的新房？
回到正题。但穿过几个市场到元邦明月水岸（和悦滨江旁边的次新二手小区）后，嘈杂的声音会减弱，整体的环境会好很多。
左右两边是金鹤苑、元邦明月水岸小区，前后是裕安苑、充电桩、花地河、综合市场，远离主干道，居住来说相对安静。
实探发现一个bug，就是项目四周环绕的是非常窄的车道，车行缓慢，未来人多居住起来估计堵车是个问题。
保利和悦滨江算是个中等体量的社区，会配建9班幼儿园、社区服务中心、底商等，满足基本的生活需求。
因为地处荔湾，周边还是围绕了多所学校的，但是入读哪所有待教育局划分。参考隔壁的元邦明月水岸，对口小学是西塱小学（区一级），中学则参与真光、文伟、省实等的摇号。
住宅方面，项目规划8栋25层高的住宅，围合式布局，中间规划园林。和水木、领秀海的布局基本一样。
产品就三种，73㎡三房两卫、83㎡三房两卫、105㎡4房2卫。户型设计可以说是标准化了，很卷，各种挖空间，高实用。
73㎡是个北向户型，亮点在于动静分区，阳台和餐厅窗户形成对流，主要功能空间同侧采光，室内亮堂。
83㎡户型与73㎡户型基本一致，多了个主套，厨房开放式设计，增加岛台，提高品质。
105㎡四房户型南向望小区园林，阳台连通书房和客厅，有需要的话可以把书房客厅空间贯通，整个的空间会立刻拉伸。
尤其是73㎡的三房，在荔湾，除去广钢花城的67㎡三房，没有其它竞品。如果保利开出低总价抢客，刚需会很受用。
观察周边房价，一手普遍4-5万/㎡，越秀天瀛低至3.7万/㎡；二手价格1.8-3.4万/㎡不等。
总结来看，保利和悦滨的价值点在于：荔湾地段、800米西塱地铁口、花地河景观、实用户型、地块位置相对安静。
不过呢，根据规划，西塱是要打造成综合交通枢纽，借助四条地铁的客流，建商场、建写字楼，对保利和悦滨江来说，这是一个增长变量，加上西塱村的旧改，现在的缺点有弥补的空间。
