今年北京楼市卷得厉害的板块，除了北部的昌平南、朝阳崔各庄外，就是丰台的丽泽与西四、五环了，丽泽区域汇聚了京城最集中的
随着这两个板块中华润置地北京右安门项目与龙湖建工·九里熙宸取证，9月北京南城楼市的热度也快速升温了。
华润置地北京对内城土地的偏爱堪称执着，不仅在今年土拍市场，斥131.82亿巨资连拿丰台区纪家庙和右安门两宗地块，而且以33.165亿接盘世茂在三环分钟寺两个项目的股份。
在当前的市场大环境下，像华润置地北京这样敢于大手笔的企业并不多。在高端市场布局方面，华润置地北京着眼内城核心地段，尤其是在丽泽区域连续拿地，也证明了丽泽商务区将否极泰来。
今天上午，华润置地北京右安门项目官宣了案名——北京悦府，同时，北京市住建委官网也发布了项目预售许可预告，这意味着该项目即将加入丽泽豪宅天团的角逐。
众所周知，丽泽区域目前在售项目包括北京瑞府、端礼著、懋源煜泽台、懋源璟廷、懋源璟瑜等五大新盘，以及仍有库存的中海甲三號院、懋源璟岳、北京中国府、泰禾西府大院等项目，价格均在10万+，且起步户型也在130平米。
作为华润置地北京打造的全新二环高端力作，在北京瑞府、端礼著、懋源煜泽台相继取得开盘热销后，北京悦府无论从产品端、还是销售端，都有望是丽泽板块下一个明星。
该项目所处位置，位于南二环右安门外，距离地铁景风门站约800米，周边有西铁营万达广场、右安门、首都医科大学等成熟配套，城市界面整齐，相比京开高速西侧万泉寺、纪家庙的区域环境更具优势。
项目政府指导售价为11.2万元/平米，相比周边昆仑域、中国玺等小区二手房价格有倒挂优势。
该项目为综合用地，其中住宅规划总建筑规模约10.2万平米，容积率为2.8，还需配建一所幼儿园，以及约10万平米综合商业服务设施，住宅产品信息还有待官宣。
北京悦府的入市，将加剧丽泽乃至内城区豪宅市场的内卷，但今年这场豪宅旋风仍将愈刮愈烈，因为后面还有中信城四期在排队，第三批土拍丰台区又推出了造甲村和南中轴大红门地块。
在前两批土拍成交5宗地、豪揽205.52亿后，丰台区第三批土拍又上市4宗三环、四环地块，如成交顺利，丰台区将超越朝阳区成为今年土拍王者。
龙湖建工·九里熙宸的入市，让园博园板块的熙悦晴翠不再感到孤独。所谓独木不成林，园博园板块虽然宜居，但是缺乏热度，两个项目竞争，有利于提升板块关注度。
据帮主实探两个楼盘，新入市的九里熙宸显然热度更高，尤其项目打造的87平米和120平米两个三居展示样板间，以270°转角飘窗、宽厅巨幕的设计，引得业内人士纷纷追捧。
在这个项目户型设计上，龙湖又有大胆创新之举。以120平米三居为例，该户型将室内重心毫不吝啬地给予了LDK空间，客厅面宽达6.9米，转角开窗长度超过11米，客厅面积约33平米，其中转角飘窗部分约5平米多面积为赠送空间。
应该说，该户型设计非常炫酷吸睛。但帮主认为，实际应用中，大尺度转角飘窗空间的功能，更适合家庭聚会等社交活动，所以该产品应是新潮的年轻人所爱。相对而言，项目120平米四居户型更加中规中矩，能满足普通家庭的居住需求。
九里熙宸共19栋楼，828户，全部为南北通透的7—10层洋房，户型面积从77平米两居、87—99平米三居，到120平米四居。在西五环园博园板块的低密度地块，项目将产品户型面积段下沉，说明欲在西部市场抢占刚需、刚改客群的操盘思路。
项目指导售价6.5万元/平米，套总价约500万起，成交楼面价约3.27万元/平米，利润空间充足，据悉开盘将有一定优惠，450万即可上车。
熙悦晴翠相比竞争对手，拥有距离地铁张郭庄站最近仅300多米的优势，而九里熙宸需步行约1.5公里；在熙悦晴翠南北地块之间的规划教育用地，日前刚刚敲定将引入丰台区头牌的北京市十二中，是一所9年制学校，是真正家门口的学校；另外该项目北距园博园仅500米左右，且紧邻丰台科技园西园、数字经济产业园，东北侧为建设中的中直机关家属楼，处于规划中园博园板块的核心位置。
从产品端，项目南北地块总建面约17.1万平米，容积率2.3，共建25栋楼，包括南地块5栋人才公寓，可售商品房共1207套。
其中南地块以小户型为主，涵盖56平米一居、74平米二居、82/90平米三居；北地块以96平米三居、110/119/140/159平米四居等改善户型为主。
该项目的园林设计颇有亮点，尤其是贯穿南北地块的中轴微风通廊，以微地形打造的六场十二园，为业主提供了全龄的公共活动空间，且绿化率达到约40%，高于市场大多数项目。
帮主认为，7月份公布的地铁1号线支线规划，对丰台河西区的发展，是个重大利好，因为这条由石景山八角游乐园向南经园博园、张郭庄至王佐镇青龙湖的轨道线路，预示着河西区将与长安街之间建立起联系，为河西区的产业及中直机关居住区提供服务。
在双轨加持下，丰台科技园西区等产业园区发展有望加快发展速度，整个园博园乃至河西区的价值将大大得到提升。因此，以6万左右的价格买西五环园博园板块，未来发展潜力和性价比是显而易见的。
除丽泽和园博园外，丰台区另一个热点板块在西四环外，京港澳高速与莲石路之间，不仅有今年新拿地的龙樾天元和华曦府两个新盘，而且又冒出一个北京城建·宸知筑（详见：丰台突增34万平米大盘，昌平北七家低密项目入场），加上还有尾房在售的首创天阅山河、远洋城建·国誉万和城，以及西五环内石景山衙门口的长安悦玺和中海学仕里，该板块“卷”的程度丝毫不亚于丽泽等区域。
在西四环这个板块，除未取证定价的老项目北京城建·宸知筑外，其它新盘、次新盘价格在7.5万—8.5万元/平米；除已开盘的中海学仕里将面积段下沉到72平米、总价门槛降到540万左右，为刚需打开大门外，其它项目均为改善型产品。
龙樾天元和华曦府两个新盘，前者指导售价为8.5万元/平米，为板块最高，堪称区域市场中的“刺客”；后者指导售价为7.5万元/平米，为板块最低，因此在土拍时成为最抢手的地块。
龙樾天元是该板块距离四环最近的项目，产品为一水的纯四居户型，面积为117/128/167平米，总价约995万起。（详见：龙樾天元户型解析，西四环内卷加剧）
帮主认为，虽然该项目拥有地段优势且周边更加成熟，但是距离地铁14号线公里，并非真正的临铁盘，项目还需配建9800平米保障房，因此，该项目在区域竞品项目的夹击下，日子并不好过。根据网签数据，该项目自7月开盘以来，已完成网签
，仍处于蓄客阶段，据悉意向客户众多。该项目最大的优势就是价格只有7.5万元/平米，虽然拿地付出了约4.5万元/平米的地价成本、以及需3万平米的现房销售面积，但是开发商仍然有空间在产品端发力。项目推出产品为
，124/139平米四居，其中96平米做出了创新性的4.5面宽产品，其它三种户型均为三面宽、方正通透格局，均好性很强（详见：朝阳奶西成为秋天的第一个热点，西四环华曦府推出创新户型），体现了开发商虽占有绝对价格优势，但在产品上力求精进的进取心，这对买房人来说是好事。该项目体量并不大，总规划建面
，容积率为2.8，共9栋楼、517套房源，去掉现房销售的3万平米，期房销售为5、6、7、8#四栋楼，249套房源。
，套总价约720万元起。项目西侧石景山衙门口的中海学仕里将首期开盘价格降至约7.5万元/平米后，去化势头迅猛，预计华曦府区区200多套房，很可能供不应求。该项目位于小瓦窑，日前同样迎来
随着二批次土拍新盘的入市，丰台区丽泽、西四环、园博园等板块的竞争日益激烈，内卷程度丝毫不逊于朝阳区和昌平区，可喜的是，虽然不乏项目采取开盘降价的策略，但是各项目在产品端都铆足了劲，好户型、新设计层出不穷，这无论对行业还是对买房人，都是一种负责任的态度。火狐电竞火狐电竞火狐电竞火狐电竞
